租屋漏水，原則上是房東要修。民法第429條寫得很清楚：租賃物的修繕，除非契約另有約定或另有習慣，由出租人負擔。房客要做的是三件事：馬上通知、留下紀錄、給房東一個合理的修繕期限。房東過了期限還不修，房客可以自己找人修再請款或從租金扣，嚴重到住不下去還能提前解約。
這篇照實際會遇到的順序寫：先判斷這次漏水算誰的、再講通知與催告怎麼做才有效、房東不修時扣租金和解約的眉角，最後是費用怎麼分、哪些做法會讓房客自己變成理虧的一方。法條都附全國法規資料庫的連結，可以直接點開看原文。
法律怎麼說：房東的修繕義務從哪來
租屋漏水會牽涉到兩部法律。第一部是民法的租賃章節，所有租約都適用；第二部是《租賃住宅市場發展及管理條例》，專門管「租來住」的房子，租期未滿30天、休閒旅遊用途的不適用（條例第4條）。兩部法律對漏水的基本態度一樣：房子要保持在能住的狀態，這是房東的責任。
| 條文 | 重點 | 跟漏水的關係 |
|---|---|---|
| 民法第423條 | 出租人要交付合於約定使用的租賃物，租期中也要保持這個狀態 | 漏水讓房子不好住，就是沒保持狀態 |
| 民法第429條 | 修繕除契約另有約定或習慣外，由出租人負擔；出租人為保存租賃物的必要行為，承租人不得拒絕 | 修漏水的錢原則上房東出；房東要進來修，房客要配合 |
| 民法第430條 | 承租人可定相當期限催告修繕，期限內不修，可終止契約或自行修繕後請求償還、或從租金扣除 | 房東拖著不修時，房客的兩條路 |
| 民法第432條 | 承租人要用善良管理人的注意保管租賃物，違反致毀損要賠 | 房客自己造成的漏水，房客負責 |
| 民法第437條 | 需要修繕時承租人應即通知出租人，怠於通知致出租人不能及時救濟，要賠償因此所生的損害 | 看到漏水不講，擴大的損失可能算到房客頭上 |
| 租賃條例第8條 | 出租人要保持合於居住使用；簽約前要說明自己負責修繕的項目、範圍，並提供聯絡方式；未在承租人所定適當期限內修繕，承租人可自行修繕請求償還或從租金扣除 | 簽約時就該講清楚漏水找誰 |
| 租賃條例第11條 | 房子不合居住使用且需修繕，經催告仍不修，承租人可提前終止，出租人不得要求賠償；要在終止前30日書面通知並附事證 | 漏到不能住，可以搬走不賠違約金 |
先判斷：這次漏水是誰造成的
法條講的是原則，實際吵起來都卡在「這次到底算誰的」。漏水的源頭大致分四類，判斷方法也不一樣。
房東負責：房子本身老化或結構問題
屋頂防水層失效、外牆裂縫滲水、窗框老化、牆內給水管或排水管破、浴室防水層壞掉滲到隔壁房間。這些都是房子本體的問題，房客正常使用不可能造成，修繕費由房東負擔。
找：房東處理房客負責：使用不當造成
把油渣、貓砂倒進馬桶或水槽導致堵塞溢水、陽台排水孔被雜物蓋住讓雨水倒灌、洗衣機排水管沒插好、自己鑽牆掛東西打到水管、私下改裝浴室打破防水層。這類依民法第432條由房客負責。
找：房客自理或賠償第三人造成：樓上鄰居或公共管線
樓上浴室漏到你的天花板、大樓管道間的共用管破。房客跟樓上沒有契約關係，正確做法是通知房東，由房東以屋主身分去跟樓上或管委會處理。房客不用自己去跟鄰居吵。
找：房東出面協調天災：颱風、豪雨打壞
颱風把鐵皮屋頂掀開、豪雨讓舊窗框滲水。房子的修繕還是房東負擔，但房客自己被泡壞的家具電器，因為不是房東的過失，通常很難要房東賠，要看房客自己有沒有保險。
房子：房東修；家當：各自承擔有些情況兩邊都說不是自己，例如浴室地板滲水到樓下，房東說是房客用太多水，房客說是防水層老化。這時候不要猜，請抓漏師傅做一次檢測，報告會寫出水是從排水管、給水管還是防水層出來的。檢測方法可以參考科技抓漏完全解析；如果漏水跑到樓下鄰居家，處理流程看樓上漏水到樓下怎麼處理。
房客正確處理 5 步驟
漏水糾紛裡，房客最常吃虧的地方不是法律站不住，而是「沒有證據證明自己有講、有等、有給期限」。下面這五步照著做，之後不管協商還是走調解，手上都有東西。
步驟 1：先止損，再拍照
先把電器、插座附近的東西移開，接水桶、鋪毛巾，跳電或插座附近有水就先關總電源。接著拍照錄影：漏水位置、滴水狀況、受損的物品、拍照日期。手機照片本身有時間資訊，不要修圖。
步驟 2：立刻通知房東，用文字
民法第437條要求房客「應即通知」。打電話講完之後，再用 LINE 或簡訊補一段文字：「X 月 X 日發現臥室天花板靠窗處漏水，照片如附，請安排處理。」文字紀錄是之後證明你有通知的關鍵。房子如果是代管公司在管，就同時通知代管公司。
步驟 3：房東沒回應，書面催告並給期限
民法第430條和租賃條例第8條都要求房客先「定相當期限」催告。相當期限沒有固定天數，要看漏水的嚴重程度和修繕難度：實務上一般滲水常見給 7 到 14 天；天花板持續滴水、有觸電風險的，可以給短一點。催告最好用存證信函，郵局就能寄，內容寫清楚漏水位置、第一次通知的日期、要求在幾月幾日前修繕、逾期未修你打算怎麼做。
步驟 4：配合房東安排的師傅進場
房東找師傅來看，房客不能拒絕（民法第429條第2項）。可以要求事先約時間、自己在場。師傅檢測或施工時，順便請他說明漏水原因，這對後面「誰負責」很重要。
步驟 5：期限到了還不修，選一條路走
這時房客有三個選擇：自行修繕後請款、從租金扣除、或提前終止租約。下一段分開講。
催告信寫這 5 項就夠
（1）租賃標的地址與租約日期；（2）第一次發現與通知的日期；（3）漏水位置和目前狀況；（4）要求修繕的期限，寫明確的日期；（5）逾期未修，依民法第430條自行修繕並從租金扣除、或依租賃條例第11條終止租約。附上照片。這封信不用寫得很兇，越平實越好，之後給調解委員或法官看也比較清楚。
房東不修：自己修再扣租金，要注意什麼
自行修繕扣租金是法律給的權利，但很多房客做錯順序，最後反而被房東告欠租。幾個關鍵：
- 一定要先催告、等期限過：沒有催告就直接扣，房東可以主張沒機會修。
- 只能扣「應由房東負擔」的修繕：如果最後查出是房客自己堵塞排水孔，扣的錢就要還回去。
- 費用要合理：找師傅前先拿書面報價，最好有兩家比較，修完保留收據、施工前後照片。扣一般滲水修繕卻請人整層重做防水，房東可以爭執金額。
- 扣租要書面通知：扣租當月附上收據影本，寫清楚扣了多少、依據哪一條。
- 不要整個月不付：租賃條例第10條規定房客遲付租金達兩個月租額、經催告仍不繳，房東可以提前終止。按收據金額扣，剩下的照常付。
修繕費用的行情可以先看2026 防水抓漏費用指南，心裡有個底，房東也比較難說你亂花錢。挑師傅的方法在怎麼選防水廠商。
漏到不能住：提前解約怎麼做
如果漏水嚴重到房間不能睡、天花板有掉落風險、整面牆發霉，房客可以依租賃條例第11條第1項第2款提前終止租約：條件是房子不合居住使用、有修繕必要、房客已經定相當期限催告而房東不修。依這條終止，房東不能要求違約金或賠償。
程序上要注意兩件事：第一，終止前 30 天要用書面通知房東；第二，要附上相關事證，也就是照片、通知紀錄、存證信函。押金依租賃條例第7條，房東要在租約消滅、房客返還房屋並清償債務後退還，金額上限是兩個月租金。
漏水期間如果只有一間房不能用，房客也可以依民法第435條，以「一部滅失」為理由，按不能使用的比例請求減少租金。這種情形要跟房東談比例，談不攏就交給調解。
費用怎麼分：抓漏費、修繕費、房客損失
| 項目 | 常見行情 | 原則上誰付 |
|---|---|---|
| 抓漏檢測（濕度計、熱像儀） | NT$ 3,000 – 20,000 | 查出是房屋本身問題：房東；查出是房客造成：房客 |
| 單點滲水修補（窗框、單一裂縫） | NT$ 8,000 – 20,000 | 房東 |
| 浴室防水重做（3 坪內不換磁磚） | NT$ 15,000 – 30,000 | 房東；房客私自改裝打破防水層則房客負擔 |
| 排水管堵塞疏通 | 依現場，數千元起 | 老舊管線：房東；倒雜物堵塞：房客 |
| 房客家具電器損失 | 依實際損失 | 房東經通知卻遲不修繕：可向房東請求；天災突發：各自承擔 |
表格的金額來自本站整理的北部報價區間，實際依現場。抓漏費要誰付，最乾脆的做法是先講好「查出是誰的問題，誰付」，雙方都比較願意配合檢測。
房客最常犯的 5 個錯
- 只打電話沒留文字：房東之後說「你沒講過」，你很難證明。
- 自己找人修卻沒先催告：錢可能要不回來。
- 直接停付房租：給房東提前終止的理由。
- 用矽利康、防水膠帶自己補：蓋住漏水痕跡，之後抓漏更難判斷，也可能被說成是你改動造成的。想知道哪些可以自己處理，看DIY 還是找專業。
- 退租才講：房東可以主張你沒通知、讓損失擴大，從押金扣。
站在房東這邊：怎麼少吵一點
房東其實也不想跟房客吵。簽約前照租賃條例第8條，把「出租人負責修繕的項目和範圍」寫進契約附件，留一支修繕專用的聯絡電話；每年梅雨季前上頂樓看一下排水孔、外牆裂縫，可以參考雨季前防水檢查清單。老房子出租前先做一次完整檢查，會比租出去後再處理便宜很多，老屋防水翻新那篇有整理該看哪些地方。漏水的位置如果在頂樓，可以順便看屋頂漏水；天花板的判斷看天花板漏水。
- 本文整理現行條文的一般適用方式，個案會因租約內容、雙方溝通紀錄而不同。
- 協商不成，可以向對方住所地（雙方住同一區就在該區）的鄉鎮市區公所調解委員會申請調解，除勘驗費外不收費（鄉鎮市調解條例第23條），或洽各縣市政府的法律諮詢服務。
- 法條原文以全國法規資料庫為準。
常見問題
租屋漏水，修繕費一定是房東出嗎？
原則上是。民法第429條規定租賃物的修繕，除了契約另有約定或另有習慣，由出租人負擔；租賃住宅市場發展及管理條例第8條也要求房東在租期內保持房子合於居住使用。例外是漏水是房客自己造成的，例如排水孔被堵、自行改裝打破防水層，這時房客依民法第432條要負責。
房東一直拖著不修，我可以直接從房租扣嗎？
可以，但要照順序來。依民法第430條，房客要先定一個相當的期限催告房東修繕，房東在期限內不修，房客才能自己找人修，再請房東償還費用或從租金扣除。沒有先催告就直接少付房租，房東可能主張你欠租，反而變成你理虧。催告最好用存證信函或留得下紀錄的文字訊息。
漏水把我的電腦、衣服泡壞了，房東要賠嗎？
要看是誰的問題。如果房東早就被通知、該修卻沒修，導致損害擴大，房客可以依民法債務不履行的規定（例如第227條不完全給付）請求賠償，但要拿得出通知紀錄和損失證明。如果是颱風突然打壞屋頂、房東也來不及處理，房客自己的家當通常要靠自己的保險。
發現漏水沒馬上講，會有什麼後果？
民法第437條規定房客發現需要修繕時應該立刻通知房東，如果拖著不講，讓房東沒辦法及時處理而損失變大，房客要賠償因此多出來的損害。所以看到水痕、滴水，第一時間拍照傳給房東，是保護自己最便宜的動作。
租約寫「所有修繕由房客負責」，這樣有效嗎？
民法第429條允許契約另外約定修繕由誰負擔，所以這種條款不是一定無效，但屋頂、外牆、防水層、埋在牆裡的管線這類結構性問題，房客本來就沒辦法也不應該去動，真的發生爭議時，法院會看條款是否顯失公平、雙方怎麼理解。簽約前就把漏水、管線、防水這幾項寫清楚是最省事的做法。
房東因為修漏水要進屋，房客可以拒絕嗎？
不行。民法第429條第2項和租賃住宅市場發展及管理條例第8條都規定，出租人為了修繕或保存房子所做的必要行為，承租人不得拒絕。不過可以要求房東事先約時間，房客在場陪同，施工期間如果房子完全不能住，可以再跟房東談減租。
漏水嚴重到住不下去，可以提前解約嗎？
可以。租賃住宅市場發展及管理條例第11條規定，房子不合居住使用且需要修繕，房客定相當期限催告後房東仍不修，房客可以提前終止租約，房東不得要求賠償，但要在終止前30天附上相關事證、用書面通知房東。民法第430條也給了終止契約的權利。